Antrags- und Genehmigungsverfahren in Gebieten mit Sozialen Erhaltungssatzungen
Befinden sich Grundstücke oder Gebäude des Vorhabens innerhalb eines der Gebiete mit geltender Sozialer Erhaltungssatzung, ist für jede Baumaßnahme (Änderung, Nutzungsänderung oder Rückbau baulicher Anlagen) immer eine erhaltungsrechtliche Genehmigung vor Baubeginn notwendig, auch dann, wenn kein Bauantrag gemäß Sächsischer Bauordnung zu stellen ist.
Wann ist eine Genehmigung zu beantragen?
Ein Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung ist sowohl für Wohnungen, die von Eigentümer/-innen selbst genutzt werden, als auch für vermietete oder leerstehende Wohnungen zu stellen.
Hierzu zählen:
Änderungen bestehender baulicher Anlagen
- Modernisierungen, zum Beispiel Sanitärobjekte, Böden, Fenster, Aufzüge, Balkone
- Wohnungsteilungen oder -zusammenlegungen
- Grundrissänderungen
Rückbau baulicher Anlagen
- Abriss von (Wohn-)Gebäuden, auch Teilrückbau
Nutzungsänderungen baulicher Anlagen
- zum Beispiel Umnutzung „klassischer“ Wohnungen zu Ferienwohnungen
Dies gilt sowohl für Maßnahmen, für die nach Sächsischer Bauordnung Baugenehmigungen erforderlich sind sowie für Vorhaben, die verfahrensfrei oder genehmigungsfreigestellt sind. Das Genehmigungsverfahren ist dem Rechtscharakter nach ein Verwaltungsakt nach Paragraph 35 Verwaltungsverfahrensgesetz.
Wie erfolgt die Beantragung?
Baugenehmigungspflichtige Vorhaben
Ist für ein Vorhaben nach den Paragraphen 63, 64 der Sächsischen Bauordnung eine Baugenehmigung erforderlich, wird über die erhaltungsrechtlichen Belange im Rahmen des ohnehin notwendigen Baugenehmigungsverfahrens entschieden.
Der Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung ist zusammen mit den Bauvorlagen bei der Unteren Bauaufsichtsbehörde (dem Amt für Bauordnung und Denkmalpflege) einzureichen. Die nötigen Unterlagen zum Baugenehmigungsverfahren finden Sie im Amt für Bauordnung und Denkmalpflege.
Sonstige Vorhaben (nicht baugenehmigungspflichtig)
Ist ein Vorhaben nach Paragraph 61 Sächsischer Bauordnung verfahrensfrei oder nach Paragraph 62 genehmigungsfreigestellt (beispielsweise im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes), ist ein gesonderter Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung (Formular siehe Downloadbereich) über das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung zu stellen.
Verfahrensablauf
Das Verfahren läuft in der Regel nach folgendem Muster ab:
- Es wird dringend empfohlen, bereits im Vorfeld (das heißt vor aufwändigen Detailplanungen oder der Einreichung von Anträgen) die Rahmenbedingungen der erhaltungsrechtlichen Zulässigkeit in einem Beratungsgespräch abzustimmen. Für baugenehmigungspflichtige Vorhaben bietet das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege unter Einbeziehung des Amtes für Wohnungsbau und Stadterneuerung hierzu die Bauberatung an. Die Bauberatungsstufe 1 dient zur allgemeinen Grundlagenermittlung, bevor eine konkrete Planung erarbeitet und ein Bauantrag gestellt wird. Dieser Verfahrensschritt spart Zeit im Rahmen des späteren Baugenehmigungsverfahrens, bei der erhaltungsrechtlichen Prüfung und Stellungnahme und räumt zudem das Risiko einer Versagung des Antrags weitestgehend aus. Bei nicht baugenehmigungspflichtigen Vorhaben findet die erhaltungsrechtliche Vorabstimmung im Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung statt.
- Ein Bauantrag oder Antrag auf erhaltungsrechtliche Genehmigung wird eingereicht.
- Die Stadtverwaltung prüft entsprechend im Einzelfall – unter Berücksichtigung der Genehmigungskriterien des Leipziger Wohn- und Austattungsstandards – ob eine Vereinbarkeit des Vorhabens mit den Zielen der Sozialen Erhaltungssatzung zu erwarten ist.
- Es folgt die Genehmigung oder Versagung.
- Falls Versagungsgründe vorliegen, besteht gemäß Paragraph 173 Absatz 3 Satz 1 Baugesetzbuch (BauGB) die Pflicht, mit den Antragstellenden über den Genehmigungsantrag im Dialogverfahren die für die Entscheidung erheblichen Tatsachen zu erörtern. Im Einzelnen muss dem Vorhabenträger dargestellt werden, welche Tatsachen für die erhaltungsrechtliche Beurteilung maßgebend sind, gegebenenfalls welche Genehmigungshindernisse bestehen und wie diese durch Änderung des Vorhabens ausgeräumt werden können.
Zusätzliche Hinweise zum Antragsverfahren bei nicht baugenehmigungspflichtigen Vorhaben
Zu beachten gilt, dass das einmal eingeleitete Antragsverfahren aufgrund des sehr knappen gesetzlichen Zeitrahmens kaum Möglichkeit zur tieferen Erörterung und Nachbesserung des Antrags bietet.
Bei verfahrensfreien oder genehmigungsfreigestellten Vorhaben ist das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung gehalten, über einen Genehmigungsantrag innerhalb eines Monats zu entscheiden (nach Paragraph 173 Absatz 1 Satz 1 in Verbindung mit Paragraph 22 Absatz 5 Satz 2 BauGB). Rechtsprechungen folgend beginnt der Lauf der Frist mit dem Eingang des Antrags im Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung. Fristverlängerungen sind nur in wenigen Ausnahmefällen möglich. Angesichts dieses eng bemessenen Zeitraums hat die Verwaltung kaum eine Möglichkeit, auf die Nachbesserung schlecht gestellter Anträge hinzuwirken.
Nach Stellung des Antrags auf Genehmigung werden die Antragstellenden kurzfristig darüber informiert,
- ob der Antrag so vollständig ist, dass er als bescheidungsfähig angesehen werden kann
- und welche Unterlagen innerhalb einer Frist von wenigen Tagen jedenfalls dann noch benötigt werden, wenn eine positive Entscheidung getroffen werden soll.
Die Verwaltung wird den Antrag nach Ablauf dieser Zeit und unter Heranziehung der ihr bis dahin zur Verfügung gestellten Unterlagen prüfen.
Im Falle eines negativen Ergebnisses ist den Antragstellenden die Gelegenheit zur schriftlichen oder bei besonderem Bedarf auch mündlichen Erörterung (Paragraph 173 Absatz 3 Satz 1 BauGB) gegeben. Diese Erörterungsfrist ist in der Regel auf wenige Tage begrenzt.
Sollte nach der Erörterung eine positive Bewertung erfolgen, sind die Mieter/-innen gemäß Paragraph 172 Absatz 3 Satz 2 BauGB anzuhören. Kann eine positive Bewertung nicht herbeigeführt werden, wird das Verfahren mit einer Versagung abgeschlossen. In jedem Fall ergeht die abschließende Entscheidung am Ende der Monatsfrist.
Antragsunterlagen für verfahrensfreie oder genehmigungsfreigestellte Vorhaben
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Zusätzliche Hinweise für energetische Sanierungsvorhaben in Sozialen Erhaltungsgebieten
Energetische Sanierungs- und Modernisierungsvorhaben an Bestandsgebäuden in Sozialen Erhaltungsgebieten sind nach § 172 Abs. 4 Satz 3 Nr. 1a Baugesetzbuch innerhalb der Mindestanforderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) zulässig. Das folgende Merkblatt informiert zu den Regelungen des GEG und welche Fachangaben sowie Nachweise vom Antragstellenden dem erhaltungsrechtlichen Antrag beizufügen sind.
Die Stadt Leipzig hat sich vor dem Hintergrund und den Herausforderungen des Klimawandels dazu entschieden, dass unter gewissen Umständen auch bauliche Änderungen über die Mindestanforderungen des GEG zugelassen werden sollen. Diese werden genehmigt, wenn im Rahmen einer Prognoseentscheidung nicht zu erwarten ist, dass das konkrete Vorhaben auch auf Grund seiner Vorbildwirkung generell geeignet ist, eine Entwicklung in Gang zu setzen, die tendenziell die Veränderung der Zusammensetzung der vorhandenen Wohnbevölkerung nach sich zieht. Die zusätzlichen Anforderungen an die Nachweisführung sind im Merkblatt beschrieben. Eine Vorberatung vor Antragseinreichung wird bei energetischen Sanierungsvorhaben empfohlen.
Was ist zu beachten?
Eine Mitteilung geplanter Baumaßnahmen kann auch durch betroffene Mieter/-innen erfolgen, wenn sie diese durch die Vermieter/innen mitgeteilt bekommen oder laufende Bautätigkeiten in ihrem Wohnraum mitbekommen. Das Amt für Wohnungsbau und Stadterneuerung prüft auch diese Fälle und setzt sich bei Bedarf mit den Eigentümern in Verbindung.
Wenn Baumaßnahmen ohne entsprechende Prüfung und Genehmigung durchgeführt werden, handelt es sich gemäß Paragraph 213 Absatz 1 Nummer 4 BauGB um eine Ordnungswidrigkeit. Dies kann gemäß Paragraph 213 Absatz 3 BauGB mit Bußgeldern von bis zu 30.000 Euro geahndet werden.