Öffentliche Diskussion zum Wohnungspolitischen Konzept am 29. Juni 2015
Rund 260 Menschen haben sich am Abend des 29. Juni 2015 im Festsaal des Neuen Rathauses darüber informiert und diskutiert, an welchen Zielen sich die Wohnungspolitik der Stadt Leipzig in Zukunft ausrichten soll.
Zukünftige Handlungsbedarfe in einer wachsenden Stadt
In seinen Begrüßungsworten umriss Oberbürgermeister Burkhard Jung die Rahmenbedingungen und Handlungserfordernisse des Wohnens in einer wachsenden Stadt: Für die unerwartet stark wachsende Bevölkerung müssen Wohnungen und Infrastruktur wie Straßen, Kindertagesstätten und Grünflächen bereit gestellt werden. Gleichzeitig gilt es, auf soziale Entwicklungen positiv Einfluss zu nehmen: Segregation und Stigmatisierung sollen vermieden werden und eine gesunde soziale Mischung und die Mischung von Nutzungen sind gewünscht. Bei allen statistischen Unsicherheiten wird mit dem Wohnungspolitischen Konzept der Versuch unternommen, 10 Jahre voraus zu denken und langfristige Ziele und Strategien zu formulieren. Diese kann die Stadt im Bereich des Wohnens nur mit allen Akteuren des Wohnungsmarktes sowie mit den Mieterinnen und Mietern gemeinsam umsetzen. Der gemeinsame Beteiligungs- und Erarbeitungsprozess ermöglichte es, aus unterschiedlichen Sichtweisen gemeinsame Positionen zu entwickeln. Dort, wo keine Einigung erzielt werden konnte, wurden die verschiedenen Standpunkte dokumentiert. Nun muss der Stadtrat entscheiden, welche Einflussmöglichkeiten die Stadt bei der Gestaltung des Wohnungsmarktes nutzen oder wo sie noch abwarten soll.
Rückblick auf den Beteiligungsprozess
Auf dem Podium blickten Michaela Kostov, Vereinigte Leipziger Wohnungsgenossenschaft e.G., Roman Grabolle, Leipziger Netzwerk "Stadt für Alle", und Jochem Lunebach, Amtsleiter Stadtplanungsamt, stellvertretend für die Teilnehmerinnen und Teilnehmer am Prozess auf das letzte Jahr zurück. Das Fazit aus dem Beteiligungsprozess: Es war eine intensive nicht immer einfache Diskussion, die sich gelohnt hat. Neben der Gelegenheit, neue Akteure und Sichtweisen kennen zu lernen, wurden im Ergebnis der Diskussion gemeinsame Positionen erarbeitet sowie strittige Punkte transparent festgehalten. Bedauert wurde, dass Mieterinnen und Mieter nicht im gleichen Maß wie die Immobilienwirtschaft auf der Akteurs- und Expertenebene beteiligt werden konnten.
Oberbürgermeister Burkhard Jung begrüßt die ca. 260 Teilnehmenden im Festsaal des Neuen Rathauses © Nils A. Petersen Bilder vergrößert anzeigenBlick ins Publikum im Festsaal des Neuen Rathauses © Nils A. Petersen Bilder vergrößert anzeigenDie Diskussion um die Leitlinien fand in der Wandelhalle des Neuen Rathauses statt. © Nils A. Petersen Bilder vergrößert anzeigenDiskussion in der Wandelhalle zu den einzelnen Leitlinien © Nils A. Petersen Bilder vergrößert anzeigen
Die Inhalte des Konzepts
Stefan Heinig, Stadtplanungsamt, stellte die Inhalte des aktuellen Entwurfs des Wohnungspolitischen Konzepts vor. Das Konzept orientiert sich an mäßigen bis starken Wachstumsprognosen, bereitet aber auch das Handeln bei noch stärkerem Wachstum vor. Es gliedert sich in vier Leitlinien und eine übergeordnete Leitlinie. Diese sollen mithilfe verschiedener Instrumente und Maßnahmen umgesetzt werden. Stefan Heinig erläuterte an den Themen preisgünstiges Wohnen, bezahlbares Wohnen und der Unterstützung einzelner Nachfragegruppen, wie die Themen aus den anderen Beteiligungsveranstaltungen im Konzept aufgenommen wurden. Manche Themen, wie das Wohnumfeld oder Infrastrukturangebote, lassen sich nur im Zusammenspiel mit anderen Fachplanungen oder im Rahmen einer integrierten gesamtstädtischen Stadtentwicklungsplanung umsetzen.
Diskussionen im Flanierforum
Im Anschluss nahmen die Teilnehmenden die einzelnen Leitlinien in einer offenen Ausstellung, dem "Flanierforum", genau unter die Lupe und diskutierten mit großem Interesse mit den inhaltlich verantwortlichen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern der Stadt. Eine wichtige Frage war dabei, wie mit allen Akteuren des Leipziger Wohnungsmarkts verbindlich kooperiert werden kann, um die genannten Leitlinien umzusetzen. In diesem Zusammenhang wurde wiederholt gewünscht, dass die Umsetzung mit konkreten Maßnahmen bald beginnt. Daneben wurde die Frage nach möglichen Orten von Neubauten, der Erhalt von Frei- und Grünflächen sowie barrierefreies Bauen besonders intensiv diskutiert. Großes Interesse bestand außerdem an geplanten Unterstützungsangeboten für kooperative, gemeinschaftlich organisierte Wohnformen.
Informationen zu den meistgefragten Themenbereichen an diesem Abend
Die Einwohnerzahl Leipzigs ist in den vergangenen vier Jahren deutlich stärker gewachsen als prognostiziert. Vor allem die Zuwanderung nach Leipzig war stärker als angenommen. In den Wanderungszahlen schlägt sich auch die wachsende Zahl von Flüchtlingen nieder.
Bezüglich des künftigen Wachstums bestehen große Unsicherheiten. Es gibt auch heute noch sehr unterschiedliche Annahmen dazu, ob die Wanderungen auf dem heutigen hohen Niveau bleiben bzw. wie stark sie wieder abnehmen. Die aktuell erschienenen regionalisierten Bevölkerungsprognosen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) und der Bertelsmann-Stiftung, die für 2030 einen Unterschied von 65.000 Personen vorhersagen (527.000 Einwohner und 592.000 Einwohner), machen deutlich, wie schwierig Bevölkerungsvorausschätzungen sind.
Daher wurden für das Wohnungspolitische Konzept auf Grundlage der drei Varianten der Leipziger Bevölkerungsvorausschätzung 2013 drei mögliche Entwicklungsszenarien hinsichtlich ihrer Auswirkungen auf den Wohnungsmarkt betrachtet. Das Konzept orientiert sich an mittelfristig mäßigem bis starken Wachstum, nimmt aber auch die Folgen stärkeren und schwächeren Wachstums in den Blick. Daher wird die kontinuierliche Wohnungsmarktbeobachtung weiter entwickelt, um rechtzeitig Veränderungen erkennen und angemessen reagieren zu können. Dazu werden unter anderem die Entwicklung der Einwohnerzahl, der verfügbaren Wohnungen, der Mietpreise, aber auch der Einkommenssituation der Bewohnerinnen und Bewohner beobachtet.
Derzeit gibt es in Leipzig keinen Wohnraummangel. Angesichts einer stark wachsenden Nachfrage und abnehmender Leerstände muss das Wohnungsangebot jedoch mittelfristig wachsen. Hierfür können und sollen kleinteilige bauliche Entwicklungen (z. B. in Baulücken) durch die Stadt weiterhin durch Baugenehmigungsverfahren nach §34 BauGB unterstützt werden. Dies heißt, dass Baugenehmigungen erteilt werden können, wenn sich das neue Gebäude nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der genutzten Grundstücksfläche in die Eigenart der näheren Umgebung des Ortsteils einfügt.
Längerfristig können und sollen Bautätigkeiten einerseits durch eine strategische Flächenvorsorge unterstützt werden, die in Abstimmung mit den Bedarfen v.a. für soziale Infrastruktur erfolgen muss. Andererseits soll die Vorbereitung von größeren Bauflächen im Rahmen der Bauleitplanung, vor allem über Bebauungspläne erfolgen.
Um der wachsenden Nachfrage und einem nachhaltigen Flächenverbrauch gleichermaßen gerecht zu werden, soll an infrastrukturell gut erschlossenen Standorten – insbesondere im Einzugsbereich von Straßenbahn- oder S-Bahnhaltestellen – Geschosswohnungsbau (Mehrfamilienhausbau) priorisiert werden.
Hinweis: Aufgrund des Leipziger Mietpreisniveaus, der gesetzlichen Rahmenbedingungen für Neubau und der gestiegenen Baukosten ist es effektiver, bezahlbaren sowie preisgünstigen Wohnraum im Bestand zu erhalten. Mit den gleichen Mitteln kann mehr bezahlbarer und preisgünstiger Wohnraum erhalten bzw. geschaffen werden, als es durch Neubau zu schaffen ist. Insbesondere preisgünstiger Wohnraum ist unter den aktuellen Bedingungen in Leipzig und den fehlenden Förderprogrammen für sozialen Wohnungsbau im Neubau nicht umsetzbar.
Die nachfragegerechte Entwicklung des Bestandes besitzt aufgrund des verhältnismäßig niedrigen Neubauanteils (jedes Jahr ca. 0,3%) und der Rahmenbedingungen für Neubau (Mietniveau, gesetzliche Vorgaben, steigende Baukosten) eine große Bedeutung, wenn allen Leipzigerinnen und Leipzigern Wohnraum in ausreichender Menge und Qualität zur Verfügung stehen soll. Neben der Tatsache, dass Wohnraum für die Bevölkerung bezahlbar sein muss, ergeben sich Bedarfe verschiedener Lebensstilgruppen, Lebensformen und Lebensphasen. Darunter fallen auch die Anforderungen an familienfreundlichen, altenfreundlichen und behindertengerechten Wohnraum. Aber auch andere Anforderungen, wie z. B. die Notwendigkeit, die Energieeffizienz der Bestandsgebäude zu steigern, müssen berücksichtigt werden.
Vor dem Hintergrund der Bezahlbarkeit ist jedoch u. a. eine Sensibilisierung der Eigentümer für sozialverträgliche Bestandssanierungen, -modernisierungen und -anpassungen sowie die Reaktivierung leerstehender Gebäude in unterschiedlichen Preislagen erforderlich. Dies kann durch Beratung der Eigentümer auf unterschiedlichen Ebenen unterstützt werden. Auch genossenschaftliches Wohnen, kooperative Wohnformen und gemeinwohlorientierte Eigentumsformen sollen unterstützt werden. Gegenüber Bund und Land soll sich für eine Wohnungsbauförderung eingesetzt werden, die eine sozialverträgliche Schaffung neuer Qualitäten im Bestand ermöglicht (siehe Leitlinie 1).
Als Ausdruck einer zunehmenden Vielfalt an Lebensstilen nimmt auch das Interesse an kooperativen Wohnformen - organisiert in gemeinschaftlichem, genossenschaftlichem oder individuellem Eigentum - zu. Die in Leipzig in den vergangenen Jahrzehnten entstandenen Freiräume für derartige vielfältige Wohn- und Lebensformen geraten unter Wachstumsbedingungen unter Druck. Da man davon ausgeht, dass gerade diese Wohnformen häufig zu einer größeren Vielfalt im Wohnungsangebot sowie zur Stärkung des sozialen Zusammenhalts im Quartier beitragen, sollen kooperative Wohnformen unterstützt werden. Ziel ist, dass diese Wohnformen insbesondere für Haushalte mit geringen und mittleren Einkommen weiterhin zugänglich sind. Ein Ansatz ist das "Netzwerk Leipziger Freiheit", mit dem Beratung und Begleitung angeboten werden soll. Offen ist das Netzwerk für alle Interessenten, Projektgruppen, Klein- und Wohnungseigentümer und Mietergemeinschaften. Neben Interessenten mit großer Eigeninitiative für kooperativen, bezahlbaren Wohnraum kann das Netzwerk auch Anlaufstelle für Projekte mit Mehrgenerationenansatz oder der Integration behinderter Menschen sein.
Im Leipziger Konzept werden diese oft synonym verwendeten Begriffe voneinander unterschieden:
Bezahlbares Wohnen
Bezahlbares Wohnen bemisst sich nach der Definition im Wohnungspolitischen Konzept am Verhältnis der Gesamtwohnkosten (Gesamtmietbelastung) zum Haushaltseinkommen. Aufgrund der moderaten Mietsteigerungen in den letzten Jahren und einer sich positiv entwickelnden Einkommensentwicklung hat ein großer Teil der Leipziger Haushalte eine verträgliche Gesamtmietbelastung. Das Konzept setzt das Ziel, dass diese auch künftig die heutige Relation nicht deutlich übersteigen soll. Ein besonderer Fokus des Konzepts liegt auf der Unterstützung von bezahlbarem Wohnen für Haushalte mit geringem bis mittlerem Einkommen.
Bezahlbares Wohnen bedeutet auch, dass die Mieten für Vermieter wirtschaftlich tragfähig sind. Denn das geringe Mietniveau der Vergangenheit ermöglichte kein auf Langfristigkeit ausgerichtetes Bewirtschaften. Für einzelne Bestände trifft dies auch heute noch zu.
Preiswertes Wohnen
Einkommensschwachen Haushalten, wie Empfängerinnen und Empfängern von Grundsicherungsleistungen und Wohngeld, aber auch Haushalte mit Niedrigeinkommen, die keine Transferleistungen beziehen, soll ausreichender und angemessener Wohnraum in allen Stadtgebieten zur Verfügung stehen. Das preisgünstige Segment, in welchem für diese Einkommensgruppen ausreichend Wohnraum zur Verfügung stehen soll, wird für Leipzig definiert über die jeweiligen Angemessenheitsgrenzen der Kosten der Unterkunft für Grundsicherungsempfängerinnen und -empfänger zuzüglich 10 %. Abhängig von der Haushaltsgröße liegt dieser Wert aktuell zwischen 4,96 €/m² und 5,19 €/m² (Nettokaltmiete).
Mit dem Ziel einer ausgewogenen sozialen Mischung in der Stadt soll sowohl bezahlbares als auch preisgünstiges Wohnen in allen Stadtgebieten erhalten werden. Siehe hierzu: soziale Mischung.
Durch eine ausgewogene Mischung – im Sinne von sozial, demografisch, ethnisch und nutzungsstrukturell gemischten Stadtteilen – sollen in Leipzig die Lebensqualität und auch die soziale Stabilität in allen Stadtgebieten erhalten und verbessert werden. Im Fokus der Wohnungspolitik steht hierbei, dass auch unter Wachstumsbedingungen alle Haushalte, darunter vor allem jene mit geringem und mittlerem Einkommen, weiterhin in allen Stadtgebieten Wohnraum finden können.
Um dies zu erreichen gibt es verschiedene Ansätze: Einerseits müssen in besonders nachgefragten Gebieten so viele preisgünstige Wohnungen wie möglich erhalten oder geschaffen werden. Das kann die Stadt einerseits mit ihrem eigenen kommunalen Wohnungsunternehmen. Da dies alleine nicht ausreicht, sollen Kooperationsvereinbarungen mit anderen Wohnungsmarktakteuren geschlossen werden. Eine z.B. über Beratung erreichte Sensibilisierung der Eigentümer kann dazu beitragen, dass Bestandssanierungen oder -reaktivierungen mit Augenmaß, d.h. sozialverträglich durchgeführt werden. Besondere Wohnformen, die auf die Bezahlbarkeit von Wohnraum abzielen, sollen über Beratung, Unterstützung bei dem Zugang zu Flächen oder Gebäuden sowie Finanzierungsmöglichkeiten zudem Alternativen aufweisen.
Andererseits muss unabhängig davon langfristig der Nachfragedruck auf besonders nachgefragte Gebiete gesenkt werden. Dies kann durch Neubau bzw. Ergänzung in einzelnen Gebieten erfolgen. Allerdings ist eine Verdichtung nicht unbegrenzt möglich, ohne vorhandene Qualitäten zu verlieren. Daher muss es auch darum gehen, alternative Wohnstandorte zu qualifizieren. Diese Standorte müssen für neue Bewohnergruppen, wie z. B. Familien, attraktiv gestaltet werden. Dafür müssen die Standorte entweder aufgewertet oder für die vorhandenen Qualitäten geworben werden. Es ist geplant zu untersuchen, welche sozialen Veränderungsprozesse bei den (größtenteils gewünschten) Aufwertungsprozessen entstehen und wie man sozial unverträgliche Verdrängungsprozesse erfassen und möglichst vermeiden kann.
In einer wachsenden Stadt werden Freiräume für Nutzungen aller Art besonders in den innerstädtischen, besonders nachgefragten Gebieten knapper. Im Zuge des Wachstums gilt es vorhandene Qualitäten – wie z.B. durch vorhandene Grünflächen oder durch vorhandene Räume für Gewerbe, Kultur- oder Sporteinrichtungen – zu erhalten, aber trotzdem notwendige bauliche Erweiterungen z.B. des Wohnbestands oder Gebäuden der sozialen Infrastruktur durchzuführen. Hierfür müssen z.B. im Rahmen der Bauleitplanung die Raumansprüche verschiedener Nutzungen miteinander in Einklang gebracht werden. Für eine effektive Flächennutzung sollen Kombinationen verschiedener Funktionen in einem Objekt geprüft werden. Vorhandene Nutzungen und deren mögliche Beeinträchtigung zukünftiger Wohnnutzungen sollen mitbedacht werden. Auch bei der Entwicklung innerstädtischer Neubaustandorte soll das Konzept der Nutzungsmischung verfolgt werden.
Wie hoch und wie eng sollen Neubauvorhaben die Bestandsbebauung in einer wachsenden Stadt ergänzen? Dieser Frage wird eine, im Rahmen der Fortschreibung des Wohnbauflächenkonzepts geplante Diskussion über passende Bebauungsdichten für relevante Stadtbereiche nachgehen. Neben einer effektiven Flächennutzung muss auch eine Balance zwischen stadtökologischen Belangen, wie z.B. der Erhalt von Frischluftschneisen, und effektiver Infrastrukturausnutzung, wie z.B. die Auslastung von Straßenbahn- und S-Bahnlinien, gefunden werden.
Das Wohnungspolitische Konzept selbst enthält keine räumlichen Aussagen darüber, in welchen einzelnen Stadtgebieten welche Maßnahmen bzw. Instrumente eingesetzt werden sollen. Neben der oben genannten Diskussion über Bebauungsdichten wird auch der Fortschreibungsprozess zum Integrierten Stadtentwicklungskonzept konkretere räumliche Aussagen zur Nutzungsmischung oder zu Handlungserfordernissen im Bereich Wohnen enthalten.
Vor dem Hintergrund der aktuellen Veränderungsprozesse auf dem Wohnungsmarkt definiert das Wohnungspolitische Konzept die langfristigen Leitlinien und Strategien sowie die kurz- bis mittelfristig einzusetzenden Instrumente für die Leipziger Wohnungspolitik.
Das Konzept soll als Selbstbindungsbeschluss des Stadtrates handlungsleitend für die Stadtverwaltung sein. Die Verwaltung kann das Konzept einerseits durch ein den Zielstellungen angepasstes Verwaltungshandeln umsetzen. Für manche Instrumente ist eine weitere Prüfung bzw. weitere Ausarbeitung notwendig. Mit dem Beschluss des Konzepts bekommt die Verwaltung den Auftrag dies zu tun. Für Instrumente und Maßnahmen, die nicht allein durch das Verwaltungshandeln realisierbar sind, wurden im Haushalt 2016 1 Mio. € eingestellt.
Mit einem Marktanteil von 11 % wird die Leipziger Wohnungsbaugesellschaft (LWB) weiterhin eine wichtige Rolle bei der Umsetzung der wohnungspolitischen Leitlinien einnehmen.
Das Konzept formuliert jedoch nicht nur den Handlungsbedarf für die öffentliche Hand, sondern auch für alle anderen Akteure des Wohnungsmarkts. Bei der Umsetzung des Wohnungspolitischen Konzepts werden nicht nur alle Beteiligten von landes- und bundespolitischen Entscheidungen hinsichtlich Gesetzgebung und Förderung abhängig sein, sondern auch auf eine Kooperation miteinander angewiesen sein. Dies war ein wesentlicher Grund für den umfangreichen Beteiligungsprozess zur Erarbeitung des Konzepts 2014/2015. Hierin sollte ein gemeinsamer Handlungsrahmen erarbeitet und eine Grundlage für die weitere Kooperation geschaffen werden. Zur Umsetzung des Konzepts möchte die Stadt mit allen Akteuren aus Wohnungsmarkt und Zivilgesellschaft zusammen arbeiten, die Verantwortung für die Stadtgesellschaft übernehmen und die sich für die Umsetzung der in den Leitlinien formulierten Zielsetzungen einsetzen wollen.
Wie geht es weiter?
Im Anschluss wurden die Inhalte dieser Diskussion im Festsaal zusammengetragen und die Bürgermeisterin für Stadtentwicklung und Bau, Dorothee Dubrau, und der Bürgermeister für Jugend, Soziales, Gesundheit und Schule, Prof. Dr. Thomas Fabian, schlossen den Abend mit einem Ausblick ab.
Positive Entwicklungen, wie das Wachstum der Wirtschaft und sinkende Arbeitslosenzahlen, haben auch positiven Einfluss auf die Sozialpolitik. Aber, so Prof. Dr. Thomas Fabian, keine Wirkung sei ohne Nebenwirkung zu haben: Steigende Mieten und ein sinkendes Angebot an preisgünstigen Wohnraum seien die Folge. Dies stelle die soziale Wohnraumversorgung vor große Herausforderungen. Im Konzept wird daher das Ziel formuliert, preisgünstige Wohnungen vor allem im Bestand zu erhalten und in den Segmenten, wo bereits die Nachfrage das Angebot übersteige, wie Wohnraum für Einpersonenhaushalte oder für Familien. Weitere Aufgaben seien die Wohnungslosigkeit zu vermeiden sowie die steigende Zahl an Asylsuchenden unterzubringen. Bei all diesen Themen sei die Stadt auf die Unterstützung der Wohnungseigentümer angewiesen.
Dorothee Dubrau erläuterte, dass bis Ende Juli die Möglichkeit besteht, den Konzeptentwurf zu kommentieren, bevor im Herbst die politische Diskussion in den Fachausschüssen startet. Danach soll das Konzept vom Stadtrat beschlossen werden. Die eigentliche Arbeit – die Umsetzung des Konzepts – gehe nach der Beschlussfassung jedoch erst richtig los. Hierfür habe der Stadtrat bereits Mittel vorgesehen. Über die Zusammenarbeit während des letzten Jahres seien die Stadt und die verschiedenen Wohnungsmarktakteure bereits fast zu einem „Bündnis für Wohnen“ geworden. Nun gelte es, die Kooperationen in der täglichen Arbeit, aber auch bei neuen Themen fortzusetzen und auszubauen.
Abschließend bedankt sich Dorothee Dubrau bei allen Akteuren, Experten, Leipzigerinnen und Leipzigern für ihr bürgerschaftliches Engagement, das sie durch die Teilnahme am Prozess und der Erarbeitung des Konzeptes gezeigt haben. Es sei gut, wenn die in einer wachsenden Stadt anstehenden Aufgaben auf mehrere Schultern verteilt werden können. In diesem Sinne solle das Konzept einen Beitrag leisten, dass Leipzig auch in Zukunft eine abwechslungsreiche, kompakte europäische Stadt bleibt, in der viele Menschen wohnen und arbeiten können.