Der Monitoringbericht informiert über die Entwicklung in der Gesamtstadt und in den Ortsteilen. Das kleinräumige Monitoring wird seit 2002 betrieben. Der vorliegende Bericht stellt - abhängig von der Verfügbarkeit der Daten zu den jeweiligen Themenbereichen - die Entwicklungstendenzen bis Ende 2015 bzw. Ende 2016 dar. Seine Erkenntnisse liefern unter anderem die Basis für die Fortschreibung des Wohnungspolitischen Konzeptes der Stadt Leipzig.
Leipzig wächst weiter
"Leipzig ist derzeit eine der am stärksten wachsenden Städte Deutschlands", kommentierte Baubürgermeisterin Dorothee Dubrau bei der Vorstellung des Berichts. "Seit 2015 ist eine zunehmende Anspannung des Wohnungsmarktes zu verzeichnen, da der marktaktive - das heißt kurzfristig verfügbare - Leerstand zurück ging und insbesondere die durchschnittlichen Angebotsmieten stärker stiegen als die durchschnittlichen Einkommen der Haushalte nach Abzug der Mietkosten. Allerdings ist die Mietentwicklung ein hoch komplexes Geschehen: Die aufgrund bestehender Mietverträge zu zahlenden Mieten sind im Durchschnitt weniger stark gestiegen als die Haushaltseinkommen. Ein Großteil der Leipziger kann sich das Wohnen also weiterhin gut leisten.
Weiterhin bezahlbarer Wohnraum für Geringverdiener durch soziale Wohnungsbauförderung
Angesichts der dynamischen Entwicklung wird die Stadt Leipzig die relevanten Teile des Wohnungspolitischen Konzeptes entsprechend fortschreiben. Auch für Geringverdiener soll es weiterhin bezahlbaren Wohnraum geben. Die Umsetzung der sächsichen Richtlinie zur Sozialen Wohnungsbauförderung ist dabei ein wichtiges Mittel, genauso die Unterstützung des Netzwerkes Leipziger Freiheit, das sich kooperatives und bezahlbares Wohnen auf seine Fahnen geschrieben hat. Und der Wohnungsbau braucht Flächen: Bis Anfang 2018 wird die Stadt Leipzig den neuen Stadtentwicklungsplan Wohnbauflächen im Entwurf fertigstellen. Strategisch werden kooperative Baulandentwicklung - Beispiel: Eutritzscher Freiladebahnhof - und Konzeptvergaben eine wachsende Rolle spielen.
Zahlen und Fakten in der Übersicht
- Leipzigs Einwohnerzahl wuchs seit 2011 bis Ende 2016 um fast 62.000 auf 579.350. Das Wohnungsangebot hat sich 2015 durch Neubau und Sanierung um 1.837 auf 333.562 Wohnungen erhöht. Allein durch den Bau von Mehrfamilienhäusern zumeist in innerstädtischen Ortsteilen entstanden 590 Wohnungen - der höchste Wert seit 15 Jahren. Die laufenden und für die nächsten Jahre geplanten Bauvorhaben (mit jeweils mehr als 50 Wohnungen) bringen insgesamt mindestens 11.000 Wohnungen. Der Leerstand ging bis Ende 2015 auf etwa 19.000 Wohnungen zurück (sechs Prozent des Gesamtbestandes). Davon sind etwa 10.000 als marktaktiv einzuschätzen. Von den derzeit nicht marktaktiven 9.000 Wohnungen sind die meisten sanierungsfähig.
- Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Bestand ist zwischen 2011 und 2015 um knapp sechs Prozent auf 5,29 Euro pro m² gestiegen. Die so genannten Angebotsmieten, d. h. die von den Vermietern erwarteten Mieten, stiegen laut empirica-Preisdatenbank um 21 Prozent an - zwischen 2012 und 2016 von 5,08 Euro pro m² auf 6,15 Euro pro m². Am niedrigsten sind die Mieten nach wie vor im Plattenbau, teurer in Gründerzeithäusern, am stärksten waren die Steigerungen im Segment der nach 2005 neu gebauten Wohnungen.
- Zur Einschätzung der Marktlage hat Leipzig einen Wohnungsmarktindex entwickelt. Dazu werden marktaktiver Leerstand und der so genannte Miet- und Einkommensindex, der die Entwicklung der Mietpreise im Vergleich zur Entwicklung des Resteinkommens der Haushalte nach Abzug der Mietkosten betrachtet, zueinander ins Verhältnis gesetzt. Der Leipziger Wohnungsmarkt ist 2015 mit einem marktaktiven Leerstand von drei Prozent und einen Miet- und Einkommensindex von 1,6 in die Phase der zunehmenden Anspannung getreten.
Die städtische Bevölkerungsvorausschätzung 2016 erwartet in ihrer Hauptvariante einen Zuwachs um fast 154.000 Personen (+27 Prozent) auf rund 722.000 Einwohner bis 2030, in ihrer unteren Variante um 106.000 auf 674.000 Einwohner. Die Stadtverwaltung rechnet mit einer Nachfrage nach ca. 51.000 bzw. 78.000 Wohnungen. Gedeckt werden kann sie durch Sanierung derzeit nicht bewohnbarer Häuser und Bauen im Bestand - vor allem Ausbau von Dachgeschossen, auch Umnutzung alter Fabrikgebäude usw. - sowie durch Neubau von Ein- und Mehrfamilienhäusern. Ausgehend von einer Reaktivierung von ca. 7.100 leer stehenden Wohnungen und einer weiteren Bautätigkeit im Bestand (ca. 3.400 Wohnungen) erfordert das prognostizierte Wachstum bis 2030 den Neubau von Mehrfamilienhäusern mit 33.000 bzw. 59.000 Wohnungen.