Bauvorbescheid beantragen
Allgemeine Informationen
Der Vorbescheid eröffnet Bauherren die Möglichkeit, baugenehmigungsrelevante Fragen verbindlich zu klären, ohne bereits ein Baugenehmigungsverfahren durchführen zu müssen (§ 75 Sächsische Bauordnung - SächsBO).
Zu beachten ist, dass ein Vorbescheid nur für nach baugenehmigungspflichtige Vorhaben erteilt werden kann. Insbesondere für verfahrensfreie Bauvorhaben nach § 61 SächsBO oder Vorhaben, für die ein Genehmigungsfreistellungsverfahren nach § 62 SächsBO durchzuführen ist, kommt ein Vorbescheid somit nicht in Betracht.
Außerdem ist zu berücksichtigen, dass mit dem Vorbescheid nur Fragen beantwortet werden können, die den gesetzlich vorgeschriebenen Prüfungsumfang im späteren Baugenehmigungsverfahren betreffen. Dieser ist in § 63 SächsBO und für Sonderbauten im Sinne des § 2 Absatz 4 SächsBO in § 64 SächsBO geregelt.
Welche Fragen können mit dem Antrag auf Vorbescheid gestellt werden?
Mit dem Vorbescheid können Einzelfragen in Bezug auf ein konkretes Bauvorhaben beantwortet werden. Es können nur solche Fragen geklärt werden, die zum Prüfungsumfang eines späteren Baugenehmigungsverfahrens gehören. Den Prüfungsumfang können Sie in den §§ 63 und 64 SächsBO nachlesen.
Fragen zu mehreren Varianten eines Vorhabens sind nicht zulässig. In diesem Fall sind mehrere Vorbescheide zu beantragen. Die zu stellenden Fragen müssen klar formuliert und mit "Ja" oder "Nein" zu beantworten sein.
Mögliche Einzelfragen sind zum Beispiel:
Fragen zum Bauplanungsrecht (§ 63 Satz 1 Nr. 1 SächsBO, § 64 Satz 1 Nr. 1 SächsBO):
"Ist das Vorhaben bauplanungsrechtlich zulässig?"
Diese Frage beinhaltet die Prüfung nach den §§ 29 bis 38 Baugesetzbuch einschließlich der gesicherten Erschließung (Trinkwasser-, Löschwasser- Stromversorgung, Schmutz- und Niederschlagswasserentsorgung, Zufahrt von einer öffentlichen Verkehrsfläche) und nach der Baunutzungsverordnung (BauNVO; unter anderem Gebot der Rücksichtnahme nach § 15 Abs. 1 BauNVO). Die Erschließungsnachweise sind mit einzureichen.
"Ist das Vorhaben vorbehaltlich der gesicherten Erschließung bauplanungsrechtlich zulässig?"
Bei dieser Fragestellung sind die Erschließungsnachweise nicht erforderlich. Allerdings wird die gesicherte Erschließung dann auch nicht mit dem Vorbescheid bestätigt.
"Ist das Vorhaben hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bauplanungsrechtlich zulässig?"
"Wird die beantragte Ausnahme von der Festsetzung Nummer ... des Bebauungsplanes Nummer ... erteilt?"
Bei dieser Frage ist der Vordruck Antrag auf Abweichung/Ausnahme/Befreiung (PDF 115 KB) beizufügen.
"Wird die beantragte Befreiung von der Festsetzung Nummer ... des Bebauungsplanes Nummer ... erteilt?"
Bei dieser Frage ist der Vordruck Antrag auf Abweichung/Ausnahme/Befreiung (PDF 115 KB) beizufügen.
Fragen zum Bauordnungsrecht (§ 63 Satz 1 Nr. 2 SächsBO, § 64 Satz 1 Nr. 2 SächsBO):
Fragen zu vorhabenbezogenen Anforderungen aus der SächsBO können nur beantwortet werden, wenn das Vorhaben ein Sonderbau im Sinne des § 2 Abs. 4 SächsBO und deshalb ein Baugenehmigungsverfahren nach § 64 SächsBO durchzuführen ist.
Bei Vorhaben, die im vereinfachten Baugenehmigungsverfahren nach § 63 SächsBO zu prüfen sind, gehören nur diejenigen Anforderungen der SächsBO zum Prüfungsumfang, von denen Abweichungen nach § 67 Abs. 1 SächsBO beantragt werden. Mit dem Vorbescheid zu einem solchen Vorhaben können daher nur Fragen zu beantragten Abweichungen beantwortet werden, zum Beispiel "Wird die beantragte Abweichung von § 6 Absatz 2 Satz 1 SächsBO zugelassen?". Dabei ist stets auch der ausgefüllte Vordruck Antrag auf Abweichung/Ausnahme/Befreiung (PDF 115 KB) mit vorzulegen.
Fragen zum sogenannten aufgedrängten Fachrecht (§ 63 Satz 1 Nr. 3 SächsBO, § 64 Satz 1 Nr. 3 SächsBO):
"Ist das Vorhaben denkmalschutzrechtlich zulässig?"
Es empfiehlt sich, vor einer Frage zu den denkmalschutzrechtlichen Belangen den Umfang und die Zusammensetzung der notwendigen Unterlagen mit der Abteilung Denkmalpflege abzustimmen.
"Ist das Vorhaben naturschutzrechtlich zulässig?"
"Werden die beantragten Eingriffe in den geschützten Gehölzbestand zugelassen?"
Bei dieser Frage ist der Antrag zur Vornahme von Eingriffen in den Gehölzbestand (PDF 546 KB) einschließlich Baumbestandsliste und -plan beizufügen.
Unzulässige Fragen (Fragestellungen, die zu allgemein formuliert sind oder auf Themen außerhalb des Prüfungsumfangs abzielen) sind zum Beispiel:
- "Ist das Vorhaben zulässig?"
- "Ist das Vorhaben genehmigungsfähig?" (Hierfür müsste ein Bauantrag gestellt werden.)
- "Ist das Vorhaben immissionsschutzrechtlich zulässig?"
- "Welche Variante des Vorhabens ist zulässig?"
- "Welche Nutzung ist zulässig?"
- "In welchem Umfang ist das Grundstück maximal bebaubar (Grundflächenzahl, Geschossflächenzahl, ...)?"
Rechtsgrundlagen
Vorzulegende Unterlagen / Formulare
Mit dem Antragsformular (PDF 126 KB) sind folgende Unterlagen einzureichen:
- Auszug aus der Liegenschaftskarte und Angabe aller Grundstücksnachbarn (beides erhältlich beim Amt für Geoinformation und Bodenordnung, Abteilung Liegenschaftskataster),
- vermaßter Lageplan mit
- Darstellung des bemaßten Bauvorhabens (Länge, Breite, Trauf- und Firsthöhe, Dachform) auf dem Baugrundstück,
- Angabe der geplanten Nutzung,
- Maßangaben zu den Abständen zu den jeweiligen Grundstücksgrenzen,
- Darstellung der Bebauung auf den Nachbargrundstücken mit Angabe zur Nutzung und zu den Trauf- und Firsthöhen,
- Formular Schriftlicher Teil des Lageplanes (PDF 235 KB),
- Angabe der Rohbaukosten und des umbauten Raumes in Kubikmeter (falls ein Rohbau hergestellt wird) beziehungsweise der Herstellungskosten (falls kein Rohbau hergestellt wird),
- bei Fragen im Zusammenhang mit der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit, in Abhängigkeit von der Fragestellung (siehe oben): Nachweis der gesicherten Erschließung des Baugrundstücks (straßen- und medienseitige Erschließung).
Der Antrag und die Antragsunterlagen sind in mindestens dreifacher Ausfertigung einzureichen. Das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege kann weitere Unterlagen fordern, wenn diese zur Beurteilung erforderlich sind. In Abhängigkeit von den Fragestellungen zum Vorbescheid kann die Bestellung eines bauvorlageberechtigten Entwurfsverfassers nach §§ 54, 65 Sächsische Bauordnung (SächsBO) durch den Antragsteller notwendig sein.
Nähere Hinweise zu den gegebenenfalls zusätzlich einzureichenden Unterlagen finden Sie in dieser Übersicht (PDF 114 KB).
- Vorbescheidantrag
PDF - 126 KB
Fristen und Bearbeitungsdauer
Anders als im Baugenehmigungsverfahren gibt es im Vorbescheidverfahren keine gegenüber dem Antragsteller geltenden, gesetzlich festgelegten Bearbeitungsfristen. Die Bearbeitungsdauer variiert in Abhängigkeit von den konkreten Fragestellungen, vom Umfang der gegebenenfalls erforderlichen Nachforderungen und der Beteiligung von Fachbehörden.
Grundsätzlich sollte aber mit einer Bearbeitungsdauer von drei Monaten ab dem Eingang der vollständigen Antragsunterlagen gerechnet werden.
Kosten und Gebühren
Die Gebühr für den Vorbescheid wird nach Tarifstelle 4.5 der laufenden Nummer 17 (Baurecht) des Zehnten Sächsischen Kostenverzeichnisses (10. SächsKVZ) ermittelt. Sie beträgt mindestens 125,00 Euro und richtet sich prozentual nach der Baugenehmigungsgebühr (Tarifstelle 4.1 und 4.2), je nach dem Umfang der Fragestellungen. Um die Baugenehmigungsgebühr bemessen zu können, sind mit dem Antrag auf Vorbescheid die erforderlichen Kennwerte, d. h. der Brutto-Rauminhalt je Nutzungsart oder – falls ein Rohbau nicht hergestellt wird – die Herstellungskosten anzugeben.
Sofern mit dem Vorbescheidantrag nicht die Zustimmung der Eigentümer benachbarter Grundstücke (Nachbarn) nachgewiesen wird, ist das Amt für Bauordnung und Denkmalpflege gesetzlich verpflichtet, den Nachbarn den Vorbescheid zuzustellen. Hierfür entsteht eine zusätzliche Gebühr nach Tarifstelle 6.3.3 der laufenden Nummer 17 des 10. SächsKVZ in Höhe von 8,00 Euro bis 28,00 Euro je Nachbar.
Bei mehr als 20 Nachbarn kann die individuelle Zustellung durch eine öffentliche Bekanntmachung im Leipziger Amtsblatt ersetzt werden. Hierfür wird auf der Grundlage der §§ 1 bis 6 des Sächsischen Verwaltungskostengesetzes (SächsVwKG) grundsätzlich eine Gebühr von 56,00 Euro erhoben.
Werden mit dem Vorbescheidantrag auch Abweichungen nach § 67 SächsBO, Ausnahmen nach § 31 Abs. 1 Baugesetzbuch (BauGB) oder Befreiungen nach § 31 Abs. 2 BauGB beantragt, so entstehen hierdurch weitere Gebühren auf der Grundlage der Tarifstellen 6.3.1 und 6.3.2 der laufenden Nummer 17 des 9. SächsKVZ, die zwischen 62,00 Euro und 3.850,00 Euro je Abweichung, Ausnahme oder Befreiung liegen.